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No âmbito das transações imobiliárias, os valores recolhidos a título de ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e emolumentos são determinados com base no valor real de mercado do imóvel. Essa prática visa assegurar que o imposto reflita o preço justo e atual do bem, garantindo uma arrecadação compatível com o contexto econômico.

Fiscalização e Processos Administrativos

Tanto o oficial de registro quanto o auditor fiscal municipal possuem a responsabilidade de fiscalizar o valor informado pelo contribuinte. O valor declarado goza de presunção de legitimidade, mas pode ser contestado por meio de um processo administrativo caso haja indícios de que não corresponde às condições normais de mercado. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já firmou entendimento de que o ITBI deve ser calculado com base no valor de mercado, desde que este seja devidamente comprovado pelo fisco (art. 148 do Código Tributário Nacional - CTN)​

Diferenças Entre ITBI e Outros Tributos

O ITBI, de competência municipal, difere de outros tributos como o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação). Enquanto o IPTU utiliza o valor venal como base de cálculo, o ITBI se fundamenta no valor de mercado ou de transação, permitindo maior precisão na arrecadação tributária​

Aplicação e Controvérsias

Embora o valor de mercado seja a base de cálculo, muitos municípios adotam critérios próprios, como o "valor venal de referência". No entanto, o STJ determinou que essa prática só é válida se o fisco comprovar, por processo administrativo, que o valor declarado pelo contribuinte é incompatível com o mercado​

Essa abordagem traz segurança jurídica tanto para o contribuinte quanto para o poder público, equilibrando os interesses das partes envolvidas.

Para mais detalhes sobre a legislação e decisões judiciais relevantes, consulte especialistas no tema ou acesse as normativas do STJ e do CTN.